Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli? 2026 Güncel ve Kapsamlı Rehber

Son güncelleme: 17 Temmuz 2026

Ev satın almak, çoğu kişinin hayatında verdiği en yüksek tutarlı finansal kararlardan biridir. Güzel görünen bir daire doğru yatırım anlamına gelmez. Yeni boya nemi gizleyebilir; ilandaki metrekare gerçeği yansıtmayabilir; tapuda ipotek, haciz veya farklı bağımsız bölüm bulunabilir.

Bu rehber, satılık ilanını ilk gördüğünüz andan anahtar teslimine kadar izlenebilecek kapsamlı bir kontrol sistemi sunar. İçerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut taşınmaz için resmi kurumlar ve yetkili uzmanlardan doğrulama yapılmalıdır.

1. Ev Alma Amacınızı Belirleyin

Doğru ev, satın alma amacına göre değişir. Kendi yaşayacağınız evde iş yerine ulaşım, okul, hastane, sosyal çevre, güvenlik, otopark ve günlük yaşam kolaylığı öne çıkabilir. Yatırım için alınan konutta ise kira talebi, boş kalma süresi, kiracı profili, bakım gideri ve satış likiditesi daha önemlidir.

Oturmak için ev alıyorsanız evi yalnızca gündüz saatlerinde görmeyin. Sabah işe gidiş trafiğini, akşam park durumunu ve hafta sonu gürültüsünü gözlemleyin. Çocuklu ailelerde okul güzergâhı ve parklar; ileri yaştaki kişilerde asansör, bina girişi ve toplu taşımaya yürüme mesafesi önem kazanır.

Yatırım için ev alıyorsanız yalnızca “fiyatı artar” beklentisine güvenmeyin. Bölgedeki gerçek kira bedellerini, benzer dairelerin ne kadar sürede kiralandığını, aidatın kira gelirine oranını, olası tadilat maliyetini ve satışın ne kadar hızlı yapılabildiğini birlikte değerlendirin.

Kontrol noktaları

• Oturum amacı mı, yatırım amacı mı?
• Kısa vadeli mi, uzun vadeli mi?
• Ailenin bugünkü ve beş yıl sonraki ihtiyacı ne?
• Likidite ve kira getirisi ne kadar önemli?

İçindekilere dön ↑

2. Toplam Bütçeyi Doğru Hesaplayın

İlan fiyatı evin toplam maliyeti değildir. Tapu harcı, döner sermaye bedeli, emlak hizmet bedeli, krediye bağlı ekspertiz ve ipotek giderleri, DASK, konut sigortası, tadilat, taşınma, abonelik ve eşya giderleri ayrıca hesaplanmalıdır.

Üç ayrı rakam belirlemek yararlıdır: rahatça karşılayabileceğiniz ideal fiyat, hiçbir koşulda geçmeyeceğiniz kesin üst sınır ve satın alma sonrasında dokunmayacağınız acil durum rezervi. Peşinatın tamamını satış bedeline bağlamak, tapudan hemen sonra nakit sıkışıklığı yaratabilir.

Kredi taksidini yalnızca bugünkü gelirinizle değil, gelir kaybı veya gider artışı senaryosuyla da değerlendirin. Bankanın kredi vermesi, taksidin sizin bütçeniz için mutlaka güvenli olduğu anlamına gelmez.

Kontrol noktaları

• Satış bedeli
• Tapu ve işlem masrafları
• Tadilat ve taşınma
• Acil durum rezervi
• İlk yıl aidat ve sigorta giderleri

İçindekilere dön ↑

3. Konut Kredisi Hazırlığı Yapın

Ev aramaya başlamadan önce bankalardan ön bilgi almak gerçek satın alma gücünüzü görmenizi sağlar. Kredi tutarı yalnızca ilan fiyatına göre değil; bankanın kabul ettiği ekspertiz değerine, konutun niteliğine, alıcının gelir ve kredi geçmişine ve güncel düzenlemelere göre belirlenebilir.

Bankaları karşılaştırırken yalnızca aylık oranı değil yıllık maliyet oranını, toplam geri ödemeyi, ekspertiz ve tahsis giderlerini, sigortaları, erken ödeme koşullarını ve ipotek kaldırma sürecini inceleyin.

Ekspertiz değeri satış fiyatından düşük çıkarsa aradaki farkı öz kaynakla tamamlamanız gerekebilir. Kapora sözleşmesinde kredinin onaylanmaması veya ekspertizin yetersiz kalması halinde ne olacağı açıkça yazılmalıdır.

Kontrol noktaları

• Toplam geri ödeme
• Yıllık maliyet oranı
• Ekspertiz gideri
• Sigorta şartları
• Erken ödeme koşulları

İçindekilere dön ↑

4. İlanı ve Satıcıyı Doğrulayın

“Krediye uygun”, “iskanlı”, “kat mülkiyetli”, “net 120 m²” veya “masrafsız” gibi ilan ifadelerini belge görmeden doğru kabul etmeyin. İlan metni pazarlama açıklamasıdır; resmi kayıt yerine geçmez.

Tapudaki malikin kim olduğunu, satışı kimin yapacağını, varsa vekâletnamenin kapsamını, bağımsız bölüm bilgisini ve kısıtlamaları doğrulayın. Yalnızca ilan sahibi veya aracı olduğunu söyleyen kişiye, malik ve yetki kontrol edilmeden para göndermeyin.

Satış nedeni, aidat, kiracı, planlanan bina masrafı ve son tadilat tarihi gibi soruları ilk görüşmede sormak gereksiz ziyaretleri azaltır.

Kontrol noktaları

• Malik kim?
• Tapu türü ne?
• İskan var mı?
• İpotek veya haciz var mı?
• Kiracı var mı?
• Aidat ne kadar?

İçindekilere dön ↑

5. Lokasyon ve Mahalleyi İnceleyin

Bir evin içi değiştirilebilir, konumu değiştirilemez. Aynı mahallede birkaç sokak arasında bile ulaşım, gürültü, güvenlik, zemin, otopark ve fiyat farkı oluşabilir.

Sokağı iş günü sabahı, akşam yoğunluğunda ve hafta sonunda görün. Toplu taşıma durağına gerçek yürüme süresini ölçün; haritadaki mesafe yokuş, üst geçit veya güvenli olmayan güzergâh nedeniyle yanıltıcı olabilir.

Apartman yöneticisi, komşular ve yakın esnaf; asansör arızası, çatı sorunu, su baskını, gürültü, yüksek aidat veya devam eden uyuşmazlıklar hakkında ilanda bulunmayan bilgiler verebilir.

Kontrol noktaları

• Gündüz ve gece güvenliği
• Trafik ve toplu taşıma
• Otopark
• Okul ve sağlık hizmetleri
• İnternet altyapısı
• Su baskını ve çevresel riskler

İçindekilere dön ↑

6. Piyasa Değerini Karşılaştırın

Yalnızca aynı mahalledeki ilanlara bakmak yeterli değildir. Karşılaştırılan konutların net alanı, bina yaşı, katı, cephesi, manzarası, otoparkı, asansörü, tapu niteliği ve tadilat durumu benzer olmalıdır.

İlan fiyatı gerçekleşmiş satış fiyatı değildir. Çok düşük fiyat bir fırsat olabileceği gibi hisseli tapu, kiracı, ağır tadilat, hukuki sorun veya yanlış bağımsız bölüm riski de taşıyabilir.

Metrekare fiyatı hesaplanırken tüm emsallerde aynı alan tanımı kullanılmalıdır. Bir ilanda brüt, diğerinde net alan üzerinden hesap yapmak yanlış sonuca götürür.

Kontrol noktaları

• Net alanı eşleştirin
• Bina yaşını karşılaştırın
• Kat ve cephe farkını dikkate alın
• Tadilat maliyetini düşerek değerlendirin
• İlan süresini takip edin

İçindekilere dön ↑

7. Konutun Fiziksel Durumunu Kontrol Edin

Evi doğal ışıkta ve mümkünse yağış sonrasında görün. Yeni boya; nem, çatlak veya su izlerini geçici olarak gizleyebilir. Teknik deneyiminiz yoksa mühendis veya mimardan destek alın.

Duvar ve tavanda nem, pencere çevresinde su izi, zeminde eğim, tesisatta koku, düşük su basıncı, elektrik panosunda eski veya uygunsuz ekipman, kombi ve peteklerde arıza olup olmadığını kontrol edin.

Her çatlak taşıyıcı sistem sorunu değildir; fakat kolon, kiriş, perde veya birleşim noktalarındaki çatlaklar uzman tarafından değerlendirilmelidir. Kolon veya kirişe sonradan müdahale edildiği şüphesi varsa satın alma kararı teknik inceleme tamamlanmadan verilmemelidir.

Kontrol noktaları

• Nem ve su sızıntısı
• Elektrik sistemi
• Su ve gider tesisatı
• Isıtma sistemi
• Pencere ve yalıtım
• Kolon-kiriş müdahalesi

İçindekilere dön ↑

8. Bina ve Ortak Alanları İnceleyin

Daire iyi durumda olsa bile binanın ortak sorunları yüksek maliyet doğurabilir. Çatı, bodrum, dış cephe, asansör, otopark, su deposu, hidrofor ve yangın ekipmanlarını inceleyin.

Apartman yönetiminden güncel aidatı, geçmiş borçları, planlanan çatı veya asansör yenilemesini, yönetim planını ve son toplantı kararlarını sorun. Yaklaşan büyük giderler satın alma bütçenizi etkileyebilir.

Düşük aidat her zaman avantaj değildir. Bakımı ertelenen asansör, çatı veya dış cephe daha sonra yüksek toplu ödeme gerektirebilir.

Kontrol noktaları

• Çatı ve bodrum
• Asansör ve bakım kayıtları
• Yangın güvenliği
• Otopark düzeni
• Yaklaşan ortak giderler
• Yönetim planı

İçindekilere dön ↑

9. Deprem ve Zemin Riskini Araştırın

Deprem riski yalnızca bina yaşıyla ölçülemez. Zemin, taşıyıcı sistem, proje uygunluğu, malzeme kalitesi, sonradan yapılan müdahaleler ve bakım durumu birlikte değerlendirilmelidir.

Yapım ve ruhsat tarihini, zemin etüdünü, taşıyıcı sistem türünü, bodrumdaki su ve korozyon izlerini, riskli yapı tespiti veya dönüşüm sürecini araştırın.

DASK poliçesi binanın teknik olarak güvenli olduğunu göstermez; belirli deprem zararlarına karşı sigorta korumasıdır. Genel risk haritaları da belirli bir binaya ilişkin mühendislik raporu yerine geçmez.

Kontrol noktaları

• Ruhsat ve yapım yılı
• Zemin etüdü
• Taşıyıcı sistem
• Bodrum ve korozyon
• Riskli yapı kaydı
• Bağımsız mühendislik incelemesi

İçindekilere dön ↑

10. Tapu Kaydını Ayrıntılı Kontrol Edin

Gösterilen daire ile tapudaki bağımsız bölümün aynı olduğundan emin olun. Ada, parsel, blok, bağımsız bölüm, kat, arsa payı, nitelik ve malik bilgilerini karşılaştırın.

İpotek, haciz, ihtiyati tedbir, intifa, oturma hakkı, aile konutu şerhi, satış vaadi ve kamulaştırma gibi kayıtların hukuki etkisi anlaşılmadan ödeme yapılmamalıdır.

Kapı numarası ile tapudaki bağımsız bölüm numarası farklı kavramlar olabilir. Özellikle eski binalarda ve bölünmüş dairelerde mimari proje üzerinden konum doğrulanmalıdır.

Kontrol noktaları

• Malik bilgisi
• Ada-parsel
• Bağımsız bölüm
• Arsa payı
• İpotek ve haciz
• Şerh ve beyanlar

İçindekilere dön ↑

11. Kat Mülkiyeti, Kat İrtifakı ve Arsa Tapusu

Kat mülkiyeti, tamamlanmış yapıda bağımsız bölüm mülkiyetidir. Kat irtifakı, yapılmakta veya ileride yapılacak yapının bağımsız bölümleri için arsa payına bağlı haktır.

Bina tamamlanmış halde hâlâ kat irtifaklıysa iskan ve projeye uygunluk ayrıca araştırılmalıdır. Kat mülkiyeti bulunması da taşınmazın tüm hukuki ve teknik risklerden arınmış olduğu anlamına gelmez.

Arsa hisseli satışta belirli bir dairenin bağımsız tapusu yerine arsadaki pay devrediliyor olabilir. Hissedar ilişkileri, fiili kullanım, önalım ve krediye uygunluk gibi riskler uzman incelemesi gerektirir.

Kontrol noktaları

• Kat mülkiyeti
• Kat irtifakı
• Arsa hissesi
• Fiili kullanım
• Krediye uygunluk

İçindekilere dön ↑

12. Yapı Ruhsatı ve İskan Belgesi

Yapı ruhsatı, yapının onaylı proje ve mevzuat çerçevesinde inşa edilmesine izin veren belgedir. Yapı kullanma izin belgesi, yaygın adıyla iskan, tamamlanan yapının resmi kullanım durumuyla ilgilidir.

Satıcının “iskan başvurusu yapıldı” demesi, iskan alındığı anlamına gelmez. Belgenin tarihini, kapsadığı blok ve yapıyı ilgili belediyeden doğrulayın. Yapı kayıt belgesi ile iskan aynı belge değildir.

İskansız evin riski; iskan alınmama nedeni, ruhsat, projeye uygunluk, belediye kayıtları ve kredi durumu birlikte değerlendirilerek anlaşılabilir. Fiyat avantajı belge eksikliğini otomatik olarak telafi etmez.

Kontrol noktaları

• Ruhsat tarihi
• İskanın kapsamı
• Projeye uygunluk
• Kat mülkiyetine geçiş
• Abonelik durumu

İçindekilere dön ↑

13. İmar ve Projeye Aykırılık Kontrolleri

Parselin imar planındaki kullanım türü, yapılaşma koşulları ve gelecekteki kamu projeleri taşınmazın değerini etkileyebilir. Yol genişletme, yeşil alan veya kamulaştırma ihtimali ilgili idareden araştırılmalıdır.

Balkonun odaya katılması, ortak alanın daireye eklenmesi, çatı arasının kullanıma açılması, dairenin bölünmesi veya taşıyıcı elemana müdahale edilmesi projeye aykırılık oluşturabilir.

“Binadaki herkes yaptı” ifadesi hukuki uygunluk sağlamaz. Fiili kullanım ile onaylı mimari proje arasındaki farklar kredi, sigorta, belediye ve ileride satış süreçlerinde sorun yaratabilir.

Kontrol noktaları

• Mimari projeyi görün
• Balkon ve eklentileri kontrol edin
• Ortak alan işgalini araştırın
• Taşıyıcı müdahalesini inceletin
• İmar planını doğrulayın

İçindekilere dön ↑

14. Net ve Brüt Metrekare Farkını Doğrulayın

İlanlarda brüt alana ortak alanların hangi ölçüde dahil edildiği değişebilir. Günlük kullanım açısından net alan daha açıklayıcıdır; fakat net ve brüt tanımlarının hangi belgeye dayandığı sorulmalıdır.

Onaylı mimari proje, ekspertiz ölçümü ve yerinde ölçüm karşılaştırılmalıdır. Salon ve odaların en-boy ölçülerini almak, kullanışlılık açısından toplam metrekareden daha anlamlı olabilir.

Aynı “120 m²” ifadesine sahip iki dairenin kullanılabilir alanı ciddi biçimde farklı olabilir. Koridor, duvar, balkon, depo ve ortak alanların hesaba nasıl katıldığını öğrenin.

Kontrol noktaları

• Projedeki alan
• Ekspertiz alanı
• Yerinde ölçüm
• Balkon ve depo
• Ortak alan payı

İçindekilere dön ↑

15. Ekspertiz Raporunu Doğru Okuyun

Ekspertiz raporu yalnızca fiyat belgesi değildir. Tapu, imar, proje, mevcut kullanım, emsaller ve piyasa değeri hakkında önemli bilgiler içerebilir; ancak kapsamlı statik analiz veya hukuki görüş yerine geçmez.

Rapordaki bağımsız bölüm, adres ve tapu bilgilerinin doğru olduğunu; yasal alan ile mevcut alan arasında fark bulunup bulunmadığını; projeye aykırı eklentilerin belirtilip belirtilmediğini kontrol edin.

Bankanın yaptırdığı rapor bankanın teminat kararına yöneliktir. Alıcının özel risklerini bütünüyle araştırmayabilir. Yüksek bedelli işlemlerde bağımsız teknik ve hukuki inceleme ek güvence sağlar.

Kontrol noktaları

• Tapu bilgileri
• Yasal ve mevcut alan
• Emsaller
• Piyasa değeri
• Projeye aykırılık
• Krediye uygunluk

İçindekilere dön ↑

16. Aidat, Vergi ve Abonelik Borçlarını Kontrol Edin

Apartman veya site yönetiminden yazılı borç durumu alın. Aidat dışında ortak gider avansı, geçmiş dönem bakım borcu veya kararlaştırılmış ek ödeme bulunabilir.

Emlak vergisi, belediye kaynaklı borçlar, elektrik, su ve doğalgaz abonelik durumu ile sayaç değerlerini teslim öncesinde kontrol edin.

Hangi borcun kime ait olduğu borcun türüne ve döneme göre değişebilir. En güvenli yöntem, satış öncesi borçların kapatılması ve teslim tutanağında sayaçlarla birlikte açıkça yazılmasıdır.

Kontrol noktaları

• Aidat
• Ortak gider avansı
• Emlak vergisi
• Elektrik-su-doğalgaz
• Sayaç değerleri

İçindekilere dön ↑

17. Kiracılı Ev Alırken Dikkat Edilecekler

Kiracılı bir konut satın alındığında mevcut kira ilişkisi kendiliğinden yok olmaz. Kira sözleşmesi, depozito, ödeme düzeni, tahliye taahhüdü iddiası ve devam eden uyuşmazlıklar incelenmelidir.

“Kiracı hemen çıkar” şeklindeki sözlü beyanla oturum planı yapmayın. Tahliye koşulları somut olaya göre değişir ve hukuki süreç zaman alabilir.

Satıcıdan yazılı kira sözleşmesini, ödeme kayıtlarını, depozito tutarını, ek protokolleri ve varsa ihtar veya dava bilgilerini isteyin.

Kontrol noktaları

• Kira sözleşmesi
• Depozito
• Tahliye taahhüdü
• Ödeme kayıtları
• Devam eden dava

İçindekilere dön ↑

18. Kapora Vermeden Önce Yapılacaklar

Kapora, aceleyle ve belgesiz verildiğinde ciddi uyuşmazlık doğurabilir. Malik, tapu, taşınmaz ve satış koşulları doğrulanmadan ödeme yapılmamalıdır.

Ödeme mümkünse açıklamalı banka transferiyle gönderilmeli; belgede tarafların kimlikleri, taşınmaz bilgileri, satış bedeli, tapu tarihi, kredi ve ekspertiz şartları ile vazgeçme halinde sonuçlar yazılmalıdır.

“Başka alıcı var, hemen ödeme yapın” baskısı dolandırıcılık veya hatalı karar riskini artırır. Tapu sahibini ve yetkiyi doğrulamadan aracıya ya da üçüncü kişiye para göndermeyin.

Kontrol noktaları

• Tarafların kimliği
• Taşınmazın tam bilgisi
• Toplam satış bedeli
• Kredi koşulu
• Tapu tarihi
• Vazgeçme halinde sonuç

İçindekilere dön ↑

19. Pazarlık Stratejisi

Pazarlık rastgele düşük teklif vermek değil, veriye dayalı fiyat görüşmesidir. Emsal ilanlar, ekspertiz, tadilat ihtiyacı, tapu niteliği, aidat, kiracı durumu ve ilan süresi pazarlık zemini oluşturur.

Tadilat ihtiyaçları için yazılı maliyet tahmini alın. Eksik belge veya hukuki risk varsa yalnızca indirim almak yerine riskin tamamen giderilmesini talep etmek daha doğru olabilir.

Fiyat üzerinde anlaşınca tapu masrafı paylaşımı, teslim tarihi, taşınacak eşyalar, borçların kapatılması ve ödeme yöntemi de yazılı hale getirilmelidir.

Kontrol noktaları

• Emsal fiyatlar
• Ekspertiz değeri
• Tadilat maliyeti
• İlan süresi
• Teslim koşulları

İçindekilere dön ↑

20. 2026 Ev Satın Alma Masrafları

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün güncel açıklamasına göre satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20 tapu harcı hesaplanır; toplam oran binde 40, yani yüzde 4 olur. Beyan edilen bedelin ilgili belediye emlak vergisi değerinden düşük olmaması gerekir.

Döner sermaye ücreti tapu harcından ayrı bir kalemdir ve TKGM tarafından yayımlanan yıllık tarifeye ve işlem özelliklerine göre belirlenir. 2026 tarifesi 1 Ocak 2026 itibarıyla yürürlüktedir.

Emlak hizmet bedeli, ekspertiz, kredi, sigorta, tadilat ve taşınma giderleri toplam bütçeye eklenmelidir. Resmi tutarlar işlem gününde doğrulanmalıdır.

Kontrol noktaları

• Tapu harcı
• Döner sermaye
• Emlak hizmet bedeli
• Ekspertiz
• Kredi giderleri
• DASK ve sigortalar
• Tadilat ve taşınma

Örnek: 5.000.000 TL gerçek satış bedelinde toplam yüzde 4 tapu harcı 200.000 TL olur; kanuni dağılım esas alındığında alıcı ve satıcı payı ayrı ayrı 100.000 TL’dir. Döner sermaye ve diğer giderler bu örneğe dahil değildir.

İçindekilere dön ↑

21. Tapu Devri Günü Yapılacaklar

Randevu öncesinde kimlik, temsil, DASK, vergi ve işlem belgelerinin tamamlandığını teyit edin. Resmi bildirimlerdeki başvuru ve ödeme bilgilerini kurumun güvenli kanallarından doğrulayın.

Tapu senedindeki taşınmaz, malik, alıcı, satış bedeli ve bağımsız bölüm bilgilerini imzadan önce tekrar okuyun. Yanlışlık görürseniz işlem tamamlanmadan düzeltme isteyin.

Ödeme akışı önceden planlanmalıdır. Yüksek tutarlı nakit taşımak yerine bankacılık sistemi ve güvenli ödeme yöntemleri kullanılmalı; transfer açıklaması açık yazılmalı ve dekont saklanmalıdır.

Kontrol noktaları

• Kimlik ve yetki
• DASK
• Tapu bilgileri
• Resmi harç ödemesi
• Güvenli para transferi
• Dekont ve belgeler

İçindekilere dön ↑

22. Anahtar Teslimi ve Satın Alma Sonrası

Tapu devri ile fiili teslim aynı anda olmayabilir. Teslim tarihi, anahtar sayısı, sayaç değerleri, taşınmazda kalacak eşyalar, hasarlar ve borç durumu yazılı tutanakla belirlenmelidir.

Elektrik, su, doğalgaz ve internet aboneliklerini kendi adınıza alın. DASK ve ihtiyaca uygun konut sigortasını güncelleyin. Apartman yönetimine malik değişikliğini bildirin.

Satın alma sonrasında tapu, dekont, sözleşme, ekspertiz, sigorta ve teslim tutanağını güvenli biçimde saklayın. İlk günlerde kilit değişimi ve temel güvenlik kontrolleri yapılabilir.

Kontrol noktaları

• Teslim tutanağı
• Sayaç değerleri
• Anahtarlar
• Abonelikler
• Sigortalar
• Yönetim bildirimi

İçindekilere dön ↑

23. Yatırım İçin Ev Alırken Ek Kontroller

Yatırım konutunda brüt kira değil net kira getirisi önemlidir. Aidat, bakım, boş kalma, vergi, sigorta ve tadilat giderleri gelirden düşülmelidir.

Kira talebi güçlü daire tipi, bölgedeki kiracı profili, ortalama kiralanma süresi ve benzer konutların satış likiditesi araştırılmalıdır.

Gelecekteki değer artışı tahmindir. Resmi plan ve projeleri doğrulamadan yalnızca söylentiye dayalı yatırım yapılmamalıdır.

Kontrol noktaları

• Net kira getirisi
• Boş kalma riski
• Aidat oranı
• Kiracı talebi
• Satış likiditesi
• Bölgesel gelişim

İçindekilere dön ↑

24. Sıfır ve Projeden Konut Alırken Dikkat Edilecekler

Projeden satışta yalnızca örnek daireye ve broşüre güvenmeyin. Arsa tapusu, ruhsat, proje, teslim tarihi, teknik şartname, ortak alanlar ve satıcının mali ve hukuki durumu araştırılmalıdır.

Sözleşmede bağımsız bölümün konumu, net alanı, malzeme markaları veya kalite standardı, teslim tarihi, gecikme halinde sonuçlar, aidat tahmini ve cayma koşulları açıkça yazılmalıdır.

Maket ve reklam görselleri bağlayıcı teknik şartname yerine geçmez. Sözleşmedeki değişiklik yetkilerinin kapsamını dikkatle okuyun.

Kontrol noktaları

• Arsa ve ruhsat
• Teknik şartname
• Net alan
• Teslim tarihi
• Gecikme cezası
• Ortak alanlar
• Satıcı araştırması

İçindekilere dön ↑

25. İkinci El Ev Alırken Dikkat Edilecekler

İkinci el konutta geçmiş kullanım, tadilat, tesisat ömrü, kiracı, aidat borcu ve bina bakım geçmişi daha fazla önem taşır.

Satıcıdan büyük tadilat faturalarını ve mümkünse cihaz bakım kayıtlarını isteyin. Kombi, klima, ankastre ve sabit eşyaların satışa dahil olup olmadığını yazılılaştırın.

Eski binalarda elektrik ve su tesisatının yenilenme durumunu, çatı ve dış cephe masraflarını, asansör uygunluğunu ve deprem açısından teknik inceleme ihtiyacını ayrıca değerlendirin.

Kontrol noktaları

• Tesisat yaşı
• Tadilat geçmişi
• Sabit eşyalar
• Bina bakımı
• Borçlar
• Teknik inceleme

İçindekilere dön ↑

26. Ev Satın Alma Kontrol Listesi

Aşağıdaki liste, kapora ve tapu öncesinde temel kontrolleri tek sayfada görmenizi sağlar. Her madde tüm taşınmazlar için yeterli olmayabilir; somut duruma göre uzman kontrolü eklenmelidir.

Kontrol noktaları

• Satıcı ve malik doğrulandı
• Tapu ve bağımsız bölüm eşleşti
• Takyidatlar incelendi
• Kat mülkiyeti/irtifakı öğrenildi
• Ruhsat ve iskan doğrulandı
• Mimari proje ile fiili durum karşılaştırıldı
• Net alan ölçüldü
• Teknik inceleme yapıldı
• Deprem ve zemin riski araştırıldı
• Ekspertiz okundu
• Aidat ve borçlar kontrol edildi
• Kiracı durumu incelendi
• Toplam masraf hesaplandı
• Kapora sözleşmesi yazılı hazırlandı
• Ödeme ve teslim planı oluşturuldu

İçindekilere dön ↑

27. Ev Alırken En Sık Yapılan Hatalar

En yaygın hata, dekorasyonun etkisiyle hukuki ve teknik kontrolleri ikinci plana atmaktır. Yeni mutfak veya boya, tapu ve taşıyıcı sistem sorununu ortadan kaldırmaz.

Sadece bir kez ve gündüz görülen ev hakkında acele karar vermek; çevre gürültüsü, otopark, komşuluk ve ulaşım sorunlarının gözden kaçmasına neden olabilir.

Belgesiz kapora vermek, düşük tapu bedeli beyan etmek, ekspertizi teknik güvenlik raporu sanmak, kiracının hemen çıkacağını varsaymak ve tüm nakdi satış bedeline ayırmak diğer sık hatalardır.

Kontrol noktaları

• Acele karar vermek
• Belgesiz kapora
• Tapuyu yüzeysel kontrol etmek
• Sadece ilan metnine güvenmek
• Toplam maliyeti hesaplamamak
• Teknik incelemeyi atlamak

İçindekilere dön ↑

28. Sık Sorulan Sorular

Ev alırken ilk olarak neye bakılmalı?

Önce ihtiyaç ve bütçe belirlenmeli; ardından malik, tapu, bağımsız bölüm, iskan, proje, teknik durum ve toplam maliyet birlikte kontrol edilmelidir.

Kapora ne zaman verilmelidir?

Malik ve yetki doğrulandıktan, temel tapu belgeleri görüldükten ve şartları açık yazılı bir belge hazırlandıktan sonra verilmelidir.

Kat irtifaklı ev alınır mı?

Alınabilir; ancak bina tamamlanmışsa iskan, projeye uygunluk ve kat mülkiyetine geçilmeme nedeni ayrıca araştırılmalıdır.

İskansız ev alınır mı?

Tek bir cevap yoktur. İskan alınmama nedeni, ruhsat, proje, belediye kayıtları ve kredi durumu uzmanlarla incelenmeden karar verilmemelidir.

Ekspertiz raporu yeterli midir?

Hayır. Ekspertiz değerleme amacı taşır; kapsamlı statik analiz ve hukuki inceleme yerine geçmez.

DASK binanın depreme dayanıklı olduğunu gösterir mi?

Hayır. DASK sigorta korumasıdır; binanın taşıyıcı güvenliğini onaylayan mühendislik raporu değildir.

Tapu harcını kim öder?

Kanuni hesap alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20 şeklindedir. Tarafların fiili ödeme paylaşımı anlaşmaya konu olabilir; resmi tahakkuk ve sorumluluk işlem öncesinde doğrulanmalıdır.

Evde kiracı varsa satın alınabilir mi?

Evet; ancak mevcut kira ilişkisi, depozito, tahliye koşulları ve varsa dava dosyaları incelenmelidir.

Net metrekare nasıl doğrulanır?

Onaylı mimari proje, ekspertiz raporu ve yerinde ölçüm karşılaştırılmalıdır.

Ev kaç kez görülmeli?

Mümkünse farklı gün ve saatlerde en az iki kez görülmeli; son ziyarette teknik kontrol ve teslim edilecek eşyalar ayrıntılı incelenmelidir.

Satış bedeli tapuda düşük gösterilebilir mi?

Gerçek satış bedelinden düşük beyan vergi, harç ve ispat sorunları doğurabilir. Resmi kurallara uygun gerçek bedel esas alınmalıdır.

Ev alırken avukat gerekli mi?

Her işlemde zorunlu değildir; ancak yüksek bedel, vekâlet, miras, hisseli tapu, ipotek, kiracı veya proje sorunu varsa uzman hukuki destek güçlü biçimde önerilir.

İçindekilere dön ↑

29. Sonuç: Ev Alırken Acele Değil, Doğrulama Kazandırır

Ev alırken en doğru yaklaşım; beğeni, fiyat, hukuk, teknik güvenlik ve finansmanı aynı anda değerlendirmektir. İyi görünen fakat tapusu, projesi veya taşıyıcı sistemi sorunlu bir konut uzun yıllar süren maliyet ve uyuşmazlık doğurabilir. Buna karşılık belgeleri doğrulanmış, gerçek piyasa değeri araştırılmış ve toplam maliyeti hesaplanmış bir konut daha güvenli karar zemini sağlar.

Kapora vermeden önce malik ve tapu kontrolü yapın; iskan ve proje bilgilerini doğrulayın; evi farklı saatlerde görün; teknik şüpheleri uzman incelemesine bırakın; kredi ve tüm yan giderleri aynı bütçede hesaplayın; ödeme ve teslim koşullarını yazılılaştırın.

Resmi Kaynaklar ve Güncelleme Notu

• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü: Tapu satış harcı ve tapu işlemleri hakkında güncel resmi açıklamalar.
• TKGM 2026 Döner Sermaye Tarifesi: 1 Ocak 2026 itibarıyla yürürlükteki tarife.
• e-Devlet / Web Tapu: Tapu bilgileri ve Web Tapu işlemleri.
• Doğal Afet Sigortaları Kurumu: DASK kapsamı, tarife ve genel şartlar.

Resmi ücretler, sigorta limitleri ve işlem uygulamaları değişebilir. Yayınlamadan ve işlem yapmadan önce güncel resmi kaynaklar yeniden kontrol edilmelidir.